Аренда недвижимости в Беларуси: главные тезисы Постановления Пленума ВС № 12 от 24.09.2026

Аренда недвижимости в Беларуси в 2026 году получила новые ориентиры: Постановление Пленума Верховного Суда № 12 от 24.09.2026, заменившее прежние разъяснения, детально раскрывает применение общих положений Гражданского кодекса об аренде и корректирует подходы к арендным спорам. Теперь договор аренды недвижимости, будь то капитальное строение, изолированное помещение или машино-место, оценивается судами с учетом обновленных правил о существенных условиях, государственной регистрации и арендной плате, в том числе по Указу № 138. Для арендодателя и арендатора принципиально важно, что расторжение договора аренды, взыскание неустойки и возврат арендованного имущества после прекращения договора трактуются иначе: Пленум ВС № 12 прямо допускает взыскание договорной неустойки за просрочку возврата объекта аренды и расходов на его содержание. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество и даже ликвидация арендодателя больше не являются автоматическим основанием для прекращения аренды, а при недействительности договора аренды суд может прекратить его действие на будущее время, применяя правила о неосновательном обогащении и учитывая стоимость улучшений арендованного имущества. Эти новеллы затрагивают и защиту арендатора, и защиту арендодателя, поэтому судебная практика по аренде недвижимости в Беларуси требует от юристов свежего взгляда на договор аренды и стратегию разрешения конфликтов.

В этой статье мы разберем ключевые новации Пленума № 12, которые напрямую влияют на практику заключения, исполнения и расторжения договоров аренды недвижимости в Беларуси.

Почему принято новое Постановление Пленума

Необходимость принятия нового документа обусловлена существенными изменениями в гражданском законодательстве. В частности, была скорректирована глава 34 Гражданского кодекса, регулирующая предоставление имущества в аренду, и осуществлен переход на расчеты по аренде исключительно в белорусских рублях. Кроме того, значительное влияние на арендные правоотношения оказал Указ Президента № 138 от 16 мая 2023 года, которым был скорректирован порядок использования имущества, находящегося в государственной собственности, и определения размера арендной платы.

Председатель Верховного Суда Андрей Швед подчеркнул, что аренда сегодня — это второй по востребованности после договора поставки вид договоров в хозяйственной деятельности. Цель нового Постановления — обеспечение справедливого баланса между защитой экономических интересов бизнеса и государства, а также выработка единообразных подходов по защите прав добросовестных участников арендных правоотношений.

Ключевые новеллы Постановления Пленума № 12

1. Ликвидация арендодателя больше не прекращает договор аренды

Одно из самых значимых нововведений касается применения статьи 582 ГК. Если ранее ликвидация арендодателя — юридического лица — служила основанием для прекращения договора аренды, то теперь правило о сохранении договора при переходе прав на арендованное имущество распространяется и на случаи ликвидации арендодателя.

Это означает, что сама по себе ликвидация не прекращает аренду: при переходе прав на объект к другому лицу договор сохраняет силу. Для бизнеса это означает дополнительную защиту стабильности арендных отношений. Ранее недобросовестные арендодатели могли использовать искусственную самоликвидацию для «выселения» добросовестного арендатора, отказывавшегося подписывать дополнительное соглашение об увеличении ставки. Новый подход исключает такие злоупотребления.

2. Погашенную неустойку можно уменьшить через суд

Если должник самостоятельно уплатил неустойку, уменьшить ее нельзя (п. 3 ст. 314 ГК). Однако если неустойка была погашена при исполнении судебного постановления, исполнительного документа, в том числе путем бесспорного списания, такое уменьшение возможно. Должник вправе ходатайствовать об этом перед судом.

На практике это означает, что если арендатор узнал о взыскании несоразмерной неустойки уже после списания денег банком через АИС ИДО, он может обратиться в суд с ходатайством об уменьшении. При заявлении соответствующего требования суд взыщет неосновательное обогащение.

3. Неустойку можно взыскать и после прекращения договора

Если ранее арендодатель не мог требовать с арендатора договорную неустойку в период после прекращения договора до возврата имущества, то теперь ситуация изменилась. Новое правоприменение дает арендодателю право взыскать договорную неустойку за просрочку исполнения обязательства при прекращении договора. Речь идет о несвоевременном возврате имущества, нарушении сроков внесения платы или оплаты расходов на содержание имущества.

При этом важно учитывать: если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, суд может отказать в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, расходов на содержание имущества и неустойки. Подтвердить, что арендатор совершал действия для возврата имущества, могут его уведомления арендодателя об освобождении помещения, необходимости его принять и подписать передаточный акт или о готовности передать имущество в месте его нахождения.

4. Недействительность договора аренды «на будущее время»

При признании договора аренды недействительным к отношениям сторон по-прежнему применяются правила главы 59 ГК о неосновательном обогащении. Однако теперь с учетом содержания такого договора суд может разрешить вопрос о прекращении его действия на будущее время. В этом случае уже с учетом условий договора и норм ГК об аренде возмещается стоимость произведенных улучшений арендатору, взыскиваются арендные и иные платежи.

Такой подход (ex nunc) отличается от прежнего ретроспективного аннулирования договора (ex tunc), когда для расчета арендной платы применялась средняя рыночная арендная плата. Теперь стороны могут сохранить условия договора для будущих периодов, что особенно важно для долгосрочных арендных отношений.

5. Новые правила перехода права собственности

Пункт 13 Пленума № 12 разъясняет: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, в том числе в случае реорганизации или ликвидации юридического лица, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. С момента перехода права собственности к приобретателю переходят права и обязанности арендодателя независимо от внесения изменений в договор аренды о стороне-арендодателе.

Кроме того, если арендатор не был письменно уведомлен о переходе права собственности, уплата арендных платежей предыдущему собственнику признается надлежащим исполнением обязательства. То есть новый собственник не сможет взыскать долг или пени с арендатора, а будет требовать неосновательное обогащение со старого собственника.

6. Уточнены существенные условия договоров аренды госимущества

Для договоров аренды капитальных строений, изолированных помещений и машино-мест, находящихся в государственной собственности или собственности хозяйственных обществ с долей государства более 50%, уточнен перечень существенных условий. Помимо размера арендной платы и сроков ее уплаты, в договоре должны быть прописаны количество часов фактического использования имущества (при почасовой аренде) и график пользования имуществом (при периодической аренде).

Если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме, договор считается незаключенным. Это важное разъяснение для тех, кто арендует государственные или квазигосударственные объекты.

7. Невозможность пользоваться имуществом освобождает от арендной платы

Арендатор не обязан вносить арендную плату после появления обстоятельств, при которых невозможно пользоваться имуществом и вернуть его арендодателю. В качестве таких обстоятельств указаны гибель, хищение, уничтожение объекта аренды (перечень не исчерпывающий). В этих случаях каждая сторона может потребовать расторжения договора аренды и заявить требование о возмещении причиненных убытков.

Это разъяснение защищает арендаторов от ситуаций, когда объект аренды утрачен не по их вине, а арендодатель продолжает требовать платежи.

Что это значит для арендаторов и арендодателей

Для арендаторов

Новое Постановление Пленума № 12 существенно усиливает защиту арендаторов. Ликвидация арендодателя больше не является инструментом для досрочного прекращения аренды. Арендатор, не уведомленный о смене собственника, может продолжать платить прежнему арендодателю без риска просрочки. Кроме того, арендатор освобождается от арендной платы при невозможности пользования имуществом.

Для арендодателей

Арендодатели получают более эффективные механизмы взыскания задолженности. Теперь можно взыскать договорную неустойку за просрочку возврата имущества даже после прекращения договора. При этом важно своевременно уведомлять арендатора о переходе права собственности и не уклоняться от приемки возвращаемого имущества, чтобы не потерять право на взыскание платежей и неустойки.

Постановление Пленума Верховного Суда № 12 от 24.09.2026 — это важный шаг к обеспечению справедливого баланса интересов арендаторов и арендодателей. Документ не только систематизирует наработанную судебную практику, но и вводит принципиально новые подходы, которые необходимо учитывать при заключении и исполнении договоров аренды недвижимости в Беларуси.

Юристам и адвокатам, специализирующимся на арендных спорах, рекомендуется детально изучить полный текст Постановления и скорректировать свои правовые позиции с учетом новых разъяснений.

Официальные источники и ссылки:

• ✅ Ознакомиться с оригиналом документа можно на Национальном правовом Интернет-портале Республики Беларусь (pravo.by).